トーチーズ（TORCHES）の評判は怪しい？投資クラファンの償還35本すべて想定以上

TORCHES（トーチーズ）の評判は、償還が早く利回りが高いという声と、人気で出資しにくく10万円からのファンドが多いという声に分かれます。

2026年11月2日時点で償還した35本は、どれも想定どおりか想定より高い利回りで終わっています。

上の画像はTORCHES公式のキャンペーンページで、11月30日までに無料の会員登録をすると現金3,000円がもらえます。

TORCHES（トーチーズ）の評判は？良い口コミと悪い口コミ

2026年11月10日にXで「トーチーズ 償還」「トーチーズ 落選」などの投稿を約100件読み、多かった声をまとめました。

良い声は償還の早さと利回りの高さ、悪い声は出資のしにくさと最低出資額の高さに集まっています。

キャンペーンを紹介するだけの投稿も多かったので、実際にお金を入れた人の声を中心に拾っています。

良い評判｜予定日より早く償還されて着金も早い

いちばん多かったのは、運用終了の予定日より前に償還されたという声です。

No.35やNo.40、No.56などで「償還された」「キャンペーンの1,000円も振り込まれた」という投稿が続いていました。

No.65のホテルのファンドは年24％の想定で、1か月ほどで償還されて約8,000円を受け取ったという人もいました。

公式も「遅くとも運用終了から10営業日以内の償還を目指す」と月次レポートに書いています。

Xでも、運用が終わったその日に着金したという投稿がいくつもありました。

良い評判｜想定利回りが年10～24％と高い

公式の一覧に載っている73本の想定利回りは年8.5～24％で、まん中の値は年16％です。

銀行の預金とは比べものにならない数字なので、「利回りが高い」という声はほとんどの投稿に出てきます。

最低の5万円だけ入れてプラスで戻ってきてよかったという、小さく試した人の声もありました。

良い評判｜キャンペーンの現金がきちんと振り込まれる

TORCHESは現金を配るキャンペーンが多く、それが振り込まれたという投稿も目立ちます。

償還した人が対象の「みんなの投資シェアキャンペーン」でデジタルギフトが届いた人や、償還と一緒に1,000円が振り込まれた人がいました。

約束した特典がきちんと届いていることも、怪しくないと感じる人が増えている理由のひとつです。

悪い評判｜人気で出資できない

悪い声でいちばん多いのは、抽選に落ちた、先着が勤務中に埋まってキャンセル待ちになった、というものです。

73本の応募額を募集額で割ると、平均で募集額の約2倍の申し込みが集まっていました。

抽選式のファンドは平均で約3.9倍、いちばん人気のNo.37は約10.8倍です。

悪い評判｜早期償還で分配金が思ったより少ない

早期償還はうれしい反面、運用の期間が短くなるぶん受け取る分配金の額は減ります。

「高額を入れていたのに早く終わって分配金が下がった」という投稿もありました。

年利の数字は変わらなくても、10か月の予定が3か月で終われば受け取る額はおよそ3割になります。

悪い評判｜最低10万円のファンドが多い

「1口1万円から」と書かれていても、実際は10口10万円からのファンドが中心です。

最近の20本（No.53～72）では、18本が最低10万円でした。

1万円から入れたファンドは6本ありましたが、どれも運用が終わった初めのころのものです。

TORCHESは怪しい？許可と償還の実績で確かめた

「利回りが高すぎて怪しい」「ポンジでは？」と心配する人は多いですが、公式の情報を見るかぎり怪しい点は見つかりませんでした。

ここでは許可・償還の実績・お知らせの中身・分配の元の4つで確かめます。

不動産特定共同事業の許可と金融商品取引業の登録がある

運営のTORCHES株式会社は、不動産特定共同事業の許可（徳島県第2号）を受けています。

ネットでお金を集めるのに必要な電子取引業務の許可も含まれています。

あわせて第二種金融商品取引業（四国財務局（金商）第25号）と宅地建物取引業（徳島県知事（1）第3197号）にも登録しています。

顧問には西村あさひ法律事務所と弁護士法人中央総合法律事務所の名前が並んでいます。

償還した35本はすべて想定どおりか想定以上

公式の一覧で運用が終わったファンドの確定利回りを1本ずつ見ると、想定を下回ったものは0本でした。

初めのころのNo.1～5の5本は、想定より高い利回りで終わっています。

ほかの30本は想定と同じ利回りで、元本が減ったファンドもありません。

公式の発表も「償還実績35本・平均実績利回り15.27％（2026年11月2日時点）」です。

遅延や元本割れのお知らせは1件もない

公式のニュース250件の題名を全部読みましたが、分配の遅延や元本割れを伝えるお知らせはありませんでした。

見つかった変更は、募集期間の延長や運用開始日の4日の延期、運用期間の変更などです。

No.33は売り先との契約が決まったあとで、想定利回りを年16％から18％へ上げて運用期間を9か月から7か月に縮めています。

No.65は売却益を高めるため運用期間を1か月から3か月に延ばしましたが、結局は1か月ほどで年24％で償還されました。

分配の元は物件の売却益で、出資金は分けて管理されている

「新しい人のお金で配当しているのでは」という心配には、分配の元を見ると答えられます。

TORCHESのファンドは全部が「キャピタル型」で、物件や土地を売った利益から分配します。

最近のNo.72は、募集の時点で売り先の企業と売買契約を結んでいると書かれています。

出資金は会社の運営資金とは別の専用口座で管理していると、よくある質問に書かれています。

ただし分別管理は倒産したときに全額が戻る約束ではない点は、デメリットの節で説明します。

2026年10月のメール配信サービスへの不正アクセス

2026年10月23日、TORCHESはメール配信に使っていた外部の「blastmail」に不正アクセスがあったと発表しました。

登録されていたのは氏名・メールアドレス・投資したファンドと金額で、漏えいは確認されていないとしています。

住所・生年月日・身分証の画像・口座の情報は含まれておらず、TORCHESのシステムへの不正アクセスも確認されていません。

TORCHESはblastmailの利用を止めており、怪しいメールが届いたら公式サイトのお知らせと見比べると安心です。

ほかの投資クラファンと並べた元本割れの実績は、投資クラファン5社の元本割れ実績の比較にまとめています。

2026年11月10日ソーシャルレンディングの元本割れ実績を5社で比較ランキング

TORCHES（トーチーズ）の基本情報と運営会社

TORCHESは、不動産を小口に分けて1口1万円から出資できる不動産クラウドファンディングです。

投資家はネットでファンドに申し込み、事業者が物件を買って売り、出た利益を出資額に応じて受け取ります。

契約は匿名組合という形で、物件の持ち主になるのは事業者で、投資家は利益の分配を受ける立場です。

運営はTORCHES株式会社で、ファンドはエムトラストと組んで作る

運営のTORCHES株式会社は、2018年2月設立・資本金1億円の徳島市の会社です。

ファンドは、エムトラスト株式会社と組んで作っていると公式サイトに書かれています。

エムトラストは、ほかの会社向けにファンドの案件を出して累計100件以上を償還してきた不動産会社です。

サービスは2025年11月24日に始まり、2026年10月には累計の出資額が400億円に届きました。

公式の一覧の73本を集計すると想定利回りの中心は年16～18％

2026年11月10日に公式の一覧の73本（No.6のリセールを含む）を全部見て、想定利回りで分けました。

年18％のファンドが24本と最も多く、そのうち21本は系統用蓄電池を置く土地のファンドです。

年24％は1本だけで、運用が3か月の短いホテルのファンド（No.65）でした。

初めのころは年10％前後でしたが、本数が増えるにつれて年13～18％が中心になっています。

TORCHESのファンドは3種類｜系統用蓄電池の土地はまだ償還前

公式の一覧の73本をファンドの名前で分けると、都心の土地・建物・系統用蓄電池の土地・ホテルの3種類になります。

ここまでの償還の実績は、ほぼ全部が都心の土地・建物のファンドのものです。

年18％の系統用蓄電池の土地のファンドは、まだ1本も償還していません。

都心の土地・建物｜49本のうち47本が東京23区

いちばん多いのは、古い家や土地を買って整え、売却する都心の土地・建物のファンドです。

49本のうち47本が東京23区の物件で、残りは千葉県市川市と神奈川県川崎市でした。

想定利回りの平均は年13.9％、運用期間の平均は約5.7か月で、運用が終わったファンドはホテルの2本を除いて全部がこの種類です。

申し込みの平均は募集額の約2.3倍で、3つの種類の中でいちばん人気があります。

系統用蓄電池の土地｜年18％だが最初の償還は2027年2月の予定

系統用蓄電池の土地のファンドは21本すべてが年18％で、運用期間は10か月前後です。

最初に運用が終わる予定なのはNo.24で、運用終了の予定日は2027年2月1日です。

売り先と先に契約しているファンドもありますが、この種類の償還の実績はまだありません。

実績を見てから入れたい人は、2027年2月以降の償還のお知らせを確かめてからでも遅くありません。

ホテル｜年24％のNo.65は1か月ほどで償還

ホテルのファンドは3本だけで、山梨のリゾートホテル用地と東京のホテル3棟、福岡のホテルです。

東京のホテル3棟のNo.65は年24％の想定で、3か月の予定が1か月ほどで終わりました。

福岡のNo.68は年16％・10か月で運用中で、募集額は約22.9億円と大きなファンドです。

Xでは「ホテルの案件は少し怖いので見送る」という声もあり、種類で選ぶ人もいます。

TORCHESの利回りが高い理由

利回りが高いのは、家賃ではなく売却益で稼ぐつくりだからです。

土地や建物を買って、権利の整理や解体で使いやすい形に整え、買った値段より高く売ります。

家賃を長く受け取る型より、売れた値段の差がそのまま利益になるので、数字が大きくなります。

売却益で稼ぐ「キャピタル型」だけを扱っている

公式の一覧の73本は、どれも配当の形式がキャピタル型です。

たとえばNo.67は品川区の古い家2棟と土地を買い、権利を整理して解体し、更地にして売る計画です。

売り先が早く見つかれば運用が早く終わり、売れる値段が想定より高ければ追加の分配も出ます。

反対に、売れる値段が下がれば利益が減るので、利回りは約束ではありません。

売り先と先に契約しているファンドがある

たとえば系統用蓄電池の土地のNo.72は、募集の時点で売り先の企業と売買契約を結んでいると書かれています。

系統用蓄電池は、太陽光などの電気を安い時間にためて高い時間に流す設備で、送電網につなげる土地が限られています。

TORCHESはその権利のついた土地を取得し、蓄電池の事業をする会社へ売る前提で運用します。

売る相手が先に決まっているので、売れるかどうかの不安は家や土地を一般に売るより小さくなります。

早期償還でも年利は同じで、受け取る額は運用した月数で決まる

想定利回りは1年間運用したときの数字なので、受け取る額は運用した月数で決まります。

10万円を年18％のファンドに入れて予定どおり10か月で終われば、税引前で15,000円、20.42％の源泉徴収を引いた手取りは11,937円です。

同じファンドが3か月で早期償還されると、年18％のままでも手取りは3,581円になります。

早く戻ったお金を次のファンドに入れ直せば差は縮まりますが、人気で入れないこともあるので、戻ったお金の置き場所も考えておくと安心です。

TORCHES（トーチーズ）のメリット

TORCHESのメリットは、短い期間で高めの利回りを狙えることです。

運用期間は3～10か月、手続きはスマホで終わり、物件の管理もしなくて済みます。

運用期間が3～10か月と短い

73本の運用期間は3か月から10.5か月で、1年を超えるファンドはありません。

3か月のファンドが14本、6か月が14本、10か月が24本と、半年前後で終わるものが多くあります。

ボーナスや一時的に余ったお金を、数か月だけ置いておく使い方に向いています。

毎日の値動きを見なくてよい

株や投資信託と違って、ファンドには毎日の値段がありません。

運用のあいだは物件の売却を待つだけなので、相場を見て一喜一憂することがありません。

物件の管理や売却の交渉も事業者がするので、入金したあとはほぼ待つだけです。

手続きがスマホで終わり、分配の振込手数料は無料

会員登録から本人確認、出資の申し込みまですべてネットで終わります。

本人確認はスマホのカメラで運転免許証かマイナンバーカードと顔を撮るだけで、審査のあと1～2営業日で終わります。

分配と償還の振込手数料はTORCHESの負担で、自分で払うのは出資のときの振込手数料だけです。

新しいファンドが多く、キャンペーンもよく開かれる

公式は月に4～6本の新しいファンドを出すことを目指しており、2025年11月の開始から1年で73本まで増えました。

キャンペーンの一覧には、登録特典のほかに、償還した人への特典や対象ファンドの出資額の1％の現金還元などが並んでいます。

出資できる機会もおまけも多いので、何度か使ううちに受け取る額が増えていきます。

TORCHES（トーチーズ）のデメリットと注意点

TORCHESのいちばんの注意点は、事業者の劣後出資が1％しかないことです。

ほかにも、最低出資額が高め・途中で解約できない・実績がまだ1年分しかない、などがあります。

どれも登録の前に知っておけば対処できるものなので、順に見ていきます。

元本保証はなく、利回りも約束ではない

TORCHESのファンドは元本も利回りも保証されません。

出資法で元本の保証は禁止されているので、元本保証をうたう投資のほうがむしろ危険です。

物件が想定より安くしか売れなければ、分配金が減ったり元本が減ったりすることがあります。

劣後出資は1％で、価格が1％を超えて下がると元本が減る

劣後出資は事業者が出すお金で、損が出たときに投資家より先に減るクッションです。

No.12以降のファンドはすべて優先劣後が99対1なので、クッションは全体の1％しかありません。

物件の売値が全体の5％ぶん下がると、劣後1％なら投資家の元本は約4.0％減り、劣後10％なら減りません（費用や利益を除いた単純な計算です）。

一方で売り先と先に契約しているファンドが多いので、売値が大きく下がる場面は限られます。

最低出資額は10万円のファンドが多い

1口は1万円ですが、最小の口数はファンドごとに決まっています。

73本のうち54本は最低10万円で、1万円から入れたのは6本だけでした。

まず小さく試したい人は、最低5万円以下の抽選式のファンドを待つか、10万円を1本だけ入れるのが現実的です。

人気で出資できないことがある

先着順のファンドは平均で募集額の約1.7倍、抽選式は約3.9倍の申し込みが集まっていました。

No.67やNo.72のように募集開始が平日の昼12時のファンドもあり、仕事中だと間に合わないこともあります。

先着で埋まったあとはキャンセル待ちに回れるので、あきらめずに申し込んでおくと入れることもあります。

途中で解約できない

一度出資が決まると、運用が終わるまで原則として解約できません。

例外は契約書面を受け取ってから8日以内に書面で申し出るクーリング・オフと、死亡や破産などのやむを得ない場合だけです。

数か月のあいだ使う予定のないお金だけを入れるようにします。

分配金は雑所得で、源泉徴収のあと確定申告が要ることもある

分配金は雑所得の総合課税で、受け取るときに20.42％が源泉徴収されます。

NISAのような非課税の枠はなく、会社員でも給与以外の所得が年20万円を超えると確定申告が必要です。

年間の取引報告書は毎年1月中旬にマイページで見られます。

サービス開始から1年で、景気が悪いときの実績はない

TORCHESが始まったのは2025年11月で、運用の実績はまだ1年分です。

不動産の値段が下がる時期を経験していないので、そうなったときにどうなるかはまだ分かりません。

TORCHESが倒産すると出資金は破産の手続きの中で扱われ、一部しか戻らないこともあると公式も書いています。

それでも、1本を10万円にとどめて事業者を分ければ、万一のときの影響は小さくできます。

TORCHESで失敗しないための4つの使い方

TORCHESは利回りが高いぶん、入れ方で結果の安定さが変わります。

上の4つを守れば、劣後1％や早期償還といった弱点の影響を小さくできます。

1本10万円から、余ったお金だけで始める

最初の1本は最低出資額の10万円にとどめ、償還されるまでの流れを一度見てから増やします。

劣後出資が1％のファンドでは、売値が下がったときの損を事業者のお金だけでは吸収しきれません。

1本の金額を小さくしておけば、万一のときも生活に響かない範囲で済ませられます。

償還の実績がある種類から選ぶ

いま償還の実績があるのは、都心の土地・建物のファンドです。

年18％の系統用蓄電池の土地はまだ1本も償還していないので、最初は実績のある種類から入ると安心感が違います。

ファンドのページには物件の場所や運用の方針、売り先と契約しているかが書かれているので、申し込む前に読みます。

ほかの不動産クラファンとも分けておく

TORCHESだけに入れると、事業者に何かあったときの影響が大きくなります。

COZUCHIやトモタクなどにも登録しておけば、抽選に外れたときの受け皿にもなります。

多くの不動産クラファンは登録が無料なので、最初に2～3社まとめて登録しておくと手間が少なく済みます。

戻ったお金の行き先を先に決めておく

早期償還で戻ったお金は、次のファンドにすぐ入れられるとは限りません。

長く増やすお金はNISA、数か月置くお金は不動産クラファンと分けておくと、お金を遊ばせずに済みます。

戻ってきた日に慌てて残り物のファンドへ飛びつかないよう、待つ場所を先に決めておきます。

TORCHESのキャンペーン｜1周年記念で登録だけで現金3,000円

2026年10月30日から11月30日まで、1周年記念の新規投資家応援キャンペーンが開かれています。

期間中に仮登録して本会員登録を終えると、それだけで現金3,000円がもらえます。

さらに11月1日から30日に募集が始まるファンドへ初めて出資すると、出資額に応じて特典が増えます。

表の金額は3,000円を含めた合計で、段階ごとの特典を足し合わせることはできません。

もらうまでの流れ

仮登録さえ11月30日までに済ませれば、本人確認が12月にずれても対象です。

投資特典は初めて出資した1本だけが対象で、2本目以降の金額は足されません。

前に退会して登録し直した人や、特典の振込のときに退会している人は対象外です。

いちばん率が高いのは10万円の初回出資

出資額に対する特典の率は、10万円のときの4.0％がいちばん高くなります。

年18％・10か月のファンドに10万円を入れると、分配金の手取り11,937円に特典4,000円を足して15,937円になります。

100万円を入れても率は1.0％なので、特典のために出資額を増やす必要はありません。

ポイントサイト経由は対象外

キャンペーンの注意書きに、ポイントサイト経由は対象外と書かれています。

ポイントサイトにTORCHESが載っていても、そこから登録すると現金3,000円の対象から外れるので注意します。

投資のキャンペーンをまとめて見たい人は、投資キャンペーン全242件のまとめも参考にしてください。

2026年11月10日投資キャンペーン全242件｜新NISA・株・FX・マネー講座の特典まとめ

TORCHESとほかの不動産クラウドファンディングを比べる

TORCHESは利回りの高さと期間の短さで、COZUCHIは実績と換金のしやすさで、トモタクは劣後出資の厚さで選ばれています。

COZUCHIは148本・累計約1,413億円の実績があり、トモタクは優先劣後を90対10にしています。

1社にまとめず、2～3社に分けて登録しておくと、人気で入れないときの受け皿にもなります。

実績の長さと途中の換金を重く見るならCOZUCHI

COZUCHIは不動産特定共同事業の許可（東京都知事第60号）を受けたLAETOLI株式会社が運営しています。

短期のファンドは手数料を払えば途中で換金できるので、急にお金が要る心配がある人に合います。

運営の歴史が長く、元本が減ったファンドがないと公表しているのも安心材料です。

劣後出資の厚さで選ぶならトモタク

トモタクは株式会社イーダブルジー（東京都知事第133号）が運営し、1万円から出資できます。

事業者の劣後出資は10％で、売値が10％下がるまでは投資家の元本が減らないつくりです。

先着順のファンドもあるので、抽選に外れやすい人の受け皿にもなります。

COZUCHIとトモタクの違いは、不動産クラウドファンディングがやめとけと言われる理由と対策でも詳しく比べています。

2026年11月10日不動産クラウドファンディングはやめとけ？｜でも1万円から試せる

TORCHESが向いている人・向いていない人

TORCHESが向いているのは、数か月使わないお金が10万円以上ある人です。

短い期間で高めの利回りを狙いつつ、売却益の型のぶれを受け入れられる人に合います。

反対に、元本が少しでも減ると困るお金や、1年以内に使う予定のあるお金しか無い人には向いていません。

向いている人

• ボーナスなど数か月使わないお金を置いておきたい人
• NISAとは別に、短い期間で高めの利回りを狙いたい人
• 複数の不動産クラファンに分けて出資したい人
• 募集の時間に合わせて申し込める人

NISAで長く増やすお金と分けて、余ったお金を数か月置く場所として使うと、TORCHESのよさがいちばん生きます。

向いていない人

• 元本が少しでも減ると困る人
• 1年以内に使う予定のお金しかない人
• 1万円だけで試したい人
• 毎月の分配金を受け取りたい人

分配は運用が終わったあとにまとめて1回なので、毎月の収入にしたい人には合いません。

TORCHES（トーチーズ）の始め方｜会員登録から分配まで

会員登録から出資までは、最短で数日あれば終わります。

用意するのは、メールアドレスと運転免許証かマイナンバーカード、本人名義の銀行口座です。

出資の確定と入金にはファンドごとの期限があり、間に合わないとキャンセル扱いになります。

入金は分けて振り込んでもよく、登録した口座以外からでも本人名義なら問題ありません。

分配と償還は、最初に登録した本人名義の口座に振り込まれます。

抽選に外れたとき・先着に間に合わないとき

抽選式のファンドは、落選すると自動でキャンセル待ちに回ります。

先着順も募集額に届いたあとはキャンセル待ちとして受け付けているので、出遅れても申し込んでおく意味はあります。

新しいファンドは月に4～6本が目標なので、外れても次の募集を待てばまた機会があります。

新しいファンドは募集の前に公式サイトのお知らせで公開されるので、公式のLINEやメールの案内を受け取れるようにしておくと出遅れません。

TORCHESの手数料と税金・確定申告

投資家が払う手数料は、出資のときの振込手数料だけです。

入金のあとに自分の都合でキャンセルしたときや、間違えて振り込んだときの返金の手数料も自分の負担になります。

「組成手数料が高い」という声もありますが、よくある質問に載っている投資家が払う手数料は振込手数料だけで、ファンドごとの費用は申し込みの前に読む契約成立前書面で確かめられます。

分配金は雑所得で、受け取るときに所得税と復興特別所得税の20.42％が引かれています。

会社員なら、給与以外の所得の合計が年20万円を超えたときに確定申告が必要になります。

ほかの所得と合わせて税率が決まる総合課税なので、収入が多い人ほど申告で追加の税金がかかることがあります。

申告に使う年間の取引報告書は毎年1月中旬にマイページで見られ、マイナンバーの登録も案内される予定です。

TORCHES（トーチーズ）の評判に関するよくある質問

まとめ｜TORCHESの評判は実績が裏付けている

TORCHESの評判は、償還の早さと利回りの高さが実績で裏付けられています。

償還した35本はすべて想定どおりか想定以上で、遅延や元本割れのお知らせもありません。

一方で劣後出資は1％と薄く、最低10万円のファンドが多いので、余ったお金を1本ずつ入れるのが合っています。

11月30日までなら、無料の会員登録と本人確認だけで現金3,000円がもらえます。

まずは登録だけ済ませて、売り先が決まっているファンドの募集を待つところから始めてみてください。

2026年11月10日不労所得の種類5つを利回り・最低額・リスクで比較